新手買房的交易流程
新手第一次買房，要注意交易流程有哪些？房屋價格是幾百萬甚至幾千萬款項，在買賣交易之前先把握住幾個重點跟小細節。
(買房之前找屋看屋細節流程，屬於前置作業，這邊就不多描述)
當你已經找到一間理想房子，也出來談判準備簽約，接下來要跑的流程則是今天這篇重點，雖然基本上代書都會協助完成，但自己也要熟悉之中細節，才不會造成買賣交易糾紛。
- 簽約
- 貸款
- 用印
- 完稅
- 交屋
一、簽約
正式簽約從下了斡旋之後，見面談判達到雙方協議價格，簽訂買賣契約，簽約當下付的斡旋金直接轉為簽約金(訂金)，之後的3~5天內要補齊買賣成交總價的10%
就是正式簽不動產買賣合約書，白話來說就是買賣雙方達到共識談好價格，簽訂的契約，契約當中依法令規定都需要製作「不動產說明書」，內容包括了：買賣價金、房屋權狀評數，所有權⼈、抵押權⼈、房屋現況、周遭環境…等等詳細資訊
會由代書提供履約保障專戶，簽約金10%匯入履約保證帳⼾，雙方買賣會透過第三方配合的銀行設立履約保障專戶，如簽約金、頭期款、完稅款等等相關費用，這樣才可以有效保障雙方，交屋過戶了買方卻沒給錢，或是付錢了最後無法如期交屋的風險，過程中會，交屋後會結清將代墊稅款必要支出費用扣除，轉入賣方個人的戶頭內，以維護安交易上安全。
- 履約保證費⽤，⼀般來說由買賣雙⽅各負擔成交⾦額的0.03%。
- 業界習慣以10萬台幣為訂金，如果突然反悔不買，賣方可以沒收買方已支付的全部價金。
簽約及貸款規劃：一旦雙方合意，斡旋金將轉為定金，此時將透過代書辦理正式簽約並將買賣條件以書面約定；除支付頭期款外，也將委由代書協助貸款條件爭取，減輕未來還款壓力。
二、貸款流程及管道
銀行貸款(決定貸款銀行、成數)：
如果簽約過程沒有疑慮，通常會由代書協助簽約並幫忙找銀行貸款，這時候請代書幫忙爭取貸款條件，也可以自行去找銀行評估，貸款成數會依照每一間銀行及個人條件給的有所不同，但避免一時間找太多間銀行，聯徵在三個月內抓太多次。
三、用印
買賣雙方要報稅，需要蓋章相關文件程序，通常在簽約過程會帶印鑑
交給代書一併處理，代書會約定時間聽之用印，通常在簽約後3~5天內進行
用印流程須知
- 用印款總價成交的10%，匯入履保專戶
- 代書聯繫買賣雙方，約用印時間。
- 代書申報契稅及增值稅資料後送件。
- 決定好貸款銀行，由代書申請用印(若自行申請可省略此步驟)
- 由代書整理增值稅、契稅、所有權移轉契約上用印，及貸款資料後送件。
- 銀行收件：審查、估價、對保、用印
在第二階段已經完成20%的買房頭期款，剩下8成(或七成)，由銀行房貸來支付，大多數這期間買放已經都詢問過相關人員貸款，先找自己薪轉帳戶的銀行，或是該仲介公司配合的銀行，貸款成數會比較高，細部有關貸款還款年限、額度成數、利率高低都要去多了解。
四、完稅
● 繳交稅金
銀行貸款確認完成後，會通知買方簽約貸款契約書，對保！
對保完成之後代書會協助向稅務單位申請報稅，等稅務機關核發稅單，代書會通知買賣雙方，在規定時間內繳交契稅(買方)、土地增值稅(賣方)。
簡單來說就是要把欠政府的錢先繳清了，才得以過戶，就是完稅這步驟目的。
● 過戶設定
完成繳稅金後(完稅)，就進入最後階段「過戶」，將房屋產權轉移，轉到買方名下
- 房屋抵押權登記設定：將房屋抵押買方名下之後，銀行才會進行放款
- 銀行設定抵押權：為了保障銀行本身，未來買方繳不出房貸作法拍來換$
*抵押權設定會請由代書協助處理，我們可以多少了解學習流程
● 塗銷
完成以上差不多要交屋了，那原本賣方也會有房貸，會由我們貸款的銀行
代書會詢問剩餘多少金額未繳，由我們買方貸款銀行做放款代償動作。
代償的金額會匯入履保專戶，履保專戶將錢匯至原貸款銀行清償。
清償後買方原銀行會核發一張清償證明，代書拿證明去地政事務所塗銷，
把原本賣方抵押權設定給塗銷掉，重新將房子抵押權設定為買方，
【完稅至過戶步驟流程】
1.貸款核完，申請報稅
2.拿到核發稅單，代書告知雙方完稅時間、地點
3.繳納稅款(契稅，增值稅)
4.簽收完稅款
5.過戶、設定送件
6.權狀核發
7.代書協助讓繳交稅款，銀行同時設定領取文件。
8.過戶、設定送件
五、交屋
銀行代償塗銷後，代書開始聯繫雙方喬交屋的時間，也就是買賣房屋流程最後階段到了，很重要的是「點交」，
會是買賣雙方最後一次見面，有些屋主也會委任仲介公司進行交屋，本人不會出現，由代書去跑簽名事項。
代書通知可以準備交屋後，買賣雙方約在現場檢查驗屋，或是交屋前提早幾天驗屋。
驗屋：拿著當初合約現況說明書，核對房屋是否有瑕疵，逐一逐項的檢查，家具、家電是否照原先溝通保留或清空？驗屋如果不熟悉，也建議可以找驗屋專門公司一同前往(花點小錢，可以保障更多)
驗屋完成，約定時間到仲介公司進行交屋流程，代書會結算及切算各種費用把文件資料給雙方一一確認。
交屋前後的水電瓦斯、防務稅、地價稅分算等等
- 結算：賣方確認扣除相關費用後的金額是否相符。
- 切算：交屋前後依照日期切算，水電瓦斯費、房屋稅、地價稅、管理費、公共基金分算等等。
賣方一併要將房屋鑰史相關資料交付，完成最後點交任務，會拿到新的權狀及謄本，有新登記人名子在上面，到這邊買賣一間屋子就算正式完成，接著鑰付款代書費用及仲介費，確認無誤要撥款了，通知代書由履保專戶撥款。
完成以上五個步驟，房子過戶到你名下，流程非常簡單只有幾個步驟，時間通常為一個半月內完成，除非在過戶審核之間，有遇到其他突發狀況，否則通常會在時間內完成，這個過戶期間代書都會協助處理，仲介正常也需要盡責通知，(因為房子要完成交屋，仲介才可以領取仲介費)。
