【買房自住兼投資的5大重點】買房自住好?還是投資好? |菲力斯.樂房事
最近幾個月幾個朋友聯繫我，意外地問了幾個相同問題，大概就類似想開始找房子投資，該怎麼選擇?而是要自己住的，但又想兼具投資效用，想要一兼二顧，通通都要！聽到這些提問，稍微覺得有些危險的想法，但也是大多數人會有的疑問
OS.對阿，誰不想自住又能兼具投資賺錢作用呢?
現在資訊發達時代，投資這個名詞不再陌生，要不就把錢投資到基金、股市，或是投資到房地產，從疫情年開始，台灣房市熱絡到不行，何時會開始降溫還不確定，買房想自住兼投資?買房之前認為都要先行思考，因為自住的人，跟投資的人思考相差甚遠，以下整理出五個要點，先看過後再來評估你適合哪類型。
一、買房自住考慮的要點？
自住買房會考慮的較多，包含周邊環境的生活機能性高不高。交通是否便利，對於通勤去上班交通要便利。有小孩的也要考慮到附近有無學區。
社區環境有沒有維護及鄰居人好不好，房子附近有無險惡設施(廟宇、加油站、垃圾處理場等等)，更進階的人則還會考慮風水方位等等。
買房自己要住的考慮會更偏重於個人舒適度。
二、買房投資關注的是什麼？
買房投資關注的點很簡單粗暴，即是「報酬率」大於自己感覺，投資房地產不外乎有二種基礎方式，靠收租來賺錢「租金收益」，或是房子售出的價差，我們稱「資本利得」。
- 租金報酬率
租金報酬率=租金(每年)/房子成本
優先要了解區域性的租金高不高，台北租金雖然高，但房價相對高租金報酬率低，中南部租金雖然低，但總價低，租金報酬率就高。
另外也需要評估裝潢費，預計幾年可以回收？如果以自住條件來做裝潢，成本相對會比打算租人貴不少，既然知道是要租人，相對就要算清楚投入裝潢費，預計回收年限。
2.資本利得
房子本身是不會賺錢，而是我們創造房子的價值，讓它達到有被需求，房子不管是自住還是投資，能賣掉才是真正的獲利來源，買了一棟房子就是希望未來賣到一個好價格，所以對於投資角度來說，房子持有時間沒有自住的長，少了時間價值讓房子本身跟著通膨漲幅，所以投資客買進成本相對就要比自住的價格再低一點，未來脫手時才有價差。
獲利=賣出價格-(買入成本+裝潢成本)
整體來說投資在關注的房子，最大重點在於「成本」，當然周邊環境、生活機能也是相當重要，但只是加分條件而不是最重要的。投資客買的房子常常是自住角度連碰都不會想碰，但投資客則需要花心力跟時間去做大整理。
ex.嚴重漏水、壁癌，管線老舊、屋內像廢墟一樣。
三、人生第一間房自住還是投資？
當你人生走到一定歲數，估計是28~35歲之間，會開始思考置產買房，可能是要準備組小家庭了，就算未來沒打算成家也有可能想買間房子，遮風避雨，至少未來老了不用睡公園。
人生第一間房子到底要選擇投資還是自住？其實沒有一個正確且完美的答案，只能選擇當下符合你自己最好的方式。
菲力斯本身是在外縣市打拼，原本打算也是當個租屋族一輩子，相信未來方子會多過於人，不怕沒地方住，但隨著年紀增長，也發現想要一個安穩固定的居所，而不是在外租屋一輩子，自己也會擔心如果再過30年，還會有人想租給年紀這麼大退休人士嗎？不過當然是多想的(有錢不怕租不到房)，第一間房子想著要投資還是自住，也是困擾半年有，後來依當時自己狀況
- 無法住家裡，因為工作在外縣市
- 每月付出去租金，跟買一間房子的貸款利息接近，(租不如買念頭更深)
- 以古人智慧來看，先成家在立業，起家厝能幫助事業走的更穩更順
- 當時候也存到一筆小額投期款(100萬左右)
所以依照自己狀況而決定是買來自住，而不是一開始就選擇投資，每月在外租金也是8000~10000，而自己買下房子負擔的貸款每月則是1萬初，但未來我得到一間遮風避雨的房子，而不是在房東身上。
當然如果自己是住家裡，或是有地方住不需要承擔租金壓力，人生的第一間房子就可以考慮以投資方向來進行，這樣的方式會比較沒有壓力。
四、自住兼投資的建議
如果你跟菲力斯一樣是一般素人，而不是專業房地產投資客則盡量不要把買房完全當作投資來操作，才不會一時心急弄破碗，把自己辛苦存好幾年的錢給丟到水溝去，當然很多人靠買預售屋紅單，賺了不少錢(但這是不合法也不建議的方式)，我相信還是有很多沒賺錢的人，沒有公布出來。
*專業投資客指的是公司經營，每年買賣幾十幾百件
一個好的方式建議是自己更努力工作，把存到的錢有效分配，分散風險，可以是儲蓄、投資股票基金、房地產，當到達一定水位，以自己要自住或是未來小屋換大屋的需求前提來投資房地產，會更踏實有信心，買的房子可以暫時先出租，(租金>貸款利息)就是一項正現金流，好的投資，房價隨著時間價值基本上也會慢慢提升，買房當作強迫自己儲蓄。
在投資房子上，也要算好投資報酬率，現在是面上投資基金或是股票，報酬率也有4~5%，如果投資房市都沒有超過5%的話，不如還是把錢放在流動性高一點的地方。
如果想著投資又要自住，最怕的就是買到四不像的房子，明明地段跟周遭環境很髒亂，但因為覺得便宜想要買來先住，這期間有點委屈，住起來不舒服我相信工作職場上也會卡卡的。
五、自住兼顧投資的方法
以上面敘述來說，買房「自住」兼「投資」好像是不可同時進行，其實也不是，也是有很多例子是自住房子也增值，隨著房子增值過程，讓你小屋換大屋，房產資產放大了，也抗通膨。
舉例來說：菲力斯自己第一間房子現在還在住，當時候買不是特別低價，而是在市場均價，但過了幾年了以後，這區域行情也慢慢幅度的上漲(單坪漲幅4~5萬)，如果這幾年小屋換大屋，換去其他地方住，回頭看看當時候這筆投資就是相當不錯，住的期間也開心。
挑選自住兼顧投資房子建議
- 地點盡量挑選蛋黃區
- 生活機能好、交通便利
- 自己要喜歡的
因為未來賣給別人，買方可能也會因為某些因素喜歡這房子
4.好好愛惜你的房子，但裝潢成本也不要砸太重
重本在自己的房子，過了幾年裝潢也是會老舊，未來買家不一定會買單你曾經花費的裝潢費，如果買房成本400萬，裝潢費卻花了200萬，未來想要增值賺錢不免也要賣700萬，那有可能就是過於高估房子本身價值，未來就不一定那麼好脫手。
以上就是歸納出來，買房自住兼投資的5大重點，總之買房之前最好還是想好是要「自住」還是「投資」為目的，這樣會更為專注，專注是成功的基礎工。而如果選擇了以投資為目的，當然也要好好做功課學習後，再進入房地產戰場，可以先買幾本書，花幾百元的知識學習，並且開始參予市場，有了投資客思維後，才能把風險降到最低，利潤保住！
